최근에 소형 필지 개발이 많아지고 있습니다.
성수동 같이 준공업 지역은 용적률이 높기 때문에 대지는 작더라도 적당한 주차 확보만 되면
높게 올릴 수 있기 때문에 최근에 비싼 땅값에도 신축 빌딩이 많이 올라가고 있는 모습을 볼 수 있습니다.
땅이 작으면 0.1평도 아쉬운게 건물주의 마음 입니다.
작은 대지에서 건폐율 혹은 공간 활용을 최대한 할 수 있는 방법에 대해서 제가 고민한 부분을 공유해보겠습니다.
장애인용 엘리베이터
장애인용 엘리베이터는 건폐율에서 엘리베이터 면적이 제외되게 됩니다.
대신 휠체어가 돌아서 나갈 수 있는 엘리베이터 홀 면적(공용면적) 확보가 필요 합니다.
그래서 50평대 대지에서도 장애인 엘리베이터를 구성하는게 오히려 불리할때도 있어서 포기하는 경우도 있습니다.
하지만 반드시 건축사와 상의할때 장애인 엘리베이터 유무를 판단해보시면 좋을것 같습니다.
엘리베이터 12인승 면적이 대략 1.3평 정도 되는데, 그 면적을 쭉 올리면 면적 이득이 엄청납니다.
제가 올리는 건물은 지하1층 - 지상 5층 이니, 총 9평 이득 입니다.
연면적 100평 건물에서 9평 이득은 거의 10% 입니다.
엄청나죠.
아직 저희 건물은 장애인 건물 엘리베이터를 넣는게 이득일지 확정되진 않았지만,
면밀하게 검토중 입니다.
지하면적을 이용하라.
토지가 작을때는 주차를 구성하면 1층 면적이 날라가는 경우가 대부분 입니다.
주차대수는 나오는데, 대부분의 토지는 2,3종 일반주거지역 혹은 1종인 경우가 많습니다.
주거지역은 일조권 영향을 받아서 건물이 깎이는 경우가 대부분 입니다.
그렇기 때문에 일조권도 안 받고 주차면적에 영향을 받지 않는 지하면적을 확보하는게 중요합니다.
게다가 2종 용적률 제한인 250%에도 포함이 되지 않는 면적 이기 때문에,
지하 면적을 확보하는걸 추천드립니다.
하지만, 지하면적을 확보하는것은 지상면적을 확보하는것보다 난관이 있습니다.
그것은 바로.. 돈이죠 ㅋㅋㅋ
지하면적을 확보하려면, 굴토심의 2개월 정도.. 걸리고,
10미터 이상의 굴토는 지하안전영향평가라는걸 받아야하는데, 6-8개월 걸리고,
10미터 이상의 굴토는 토목상주감리를 해야해서 비용이 올라갑니다..
굴토심의 대상은
지하2층 이상의 굴토 (지하 1층을 굴토해도 구청에 따라서 굴토 심의 하기도 합니다.)
혹은
굴토깊이 2배 반경 노후건물
(콘크리트조 30년, 연와조 20년 입니다.)
지반조사 비용 450-500만원..
토목설계 + 굴토심의 비용 600-1000만원 ...
굴토 심의에 들어가는 비용이 대략 700-800만원..
건축 허가 득 한후에 굴토심의 접수 해야합니다.
그리고 안전관리계획서 라는걸 작성해야하는데 이것도 결국 돈이죠 ..
정말 빡세죠
그래서 지하층은 반드시 검토에 또 검토를 하시고 결정하시기 바랍니다.
서비스 면적을 이용하라.
주거지역에서 일조권에 의해서 잘린 부분은 발코니로 이용을 합니다.
발코니 같은 경우에 서비스 면적 이기 때문에, 포함이 되는 면적이 아닙니다.
사옥을 구성할때 발코니 면적이 시원 시원하게 있는게 도움이 되기 때문에,
각 층별로 잘 나눠서 구성하게 되면 임대 구성 맞출때 도움이 됩니다.
주택을 구성할 경우에 발코니 확장이 가능하기 때문에, 이 부분도 굉장히 중요해집니다.
지하면적에 영향이 있을 수 있지만,
더 깊게 파서 극복하는 방법이 있습니다.
저는 아톰 주차 2대 + 지하 7미터로, 아톰주차 자리는 4M, 아닌 자리는 7M 입니다.
실제로 대지 지가가 높은 토지는 아톰주차를 이용해서 1층 면적을 넓게 쓰고, 법적인 주차 대수를 채우는 곳도 많습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
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